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河南房企资金紧张 部分房企卖股保命

来源:大河网    发表时间:2012-04-11 14:23:59 

  河南商报记者 王俊伟 陈清利

  河南省统计局近日发布的数据显示,我省房企资金来源增速已长时间落后于完成投资增速,一些企业受制于资金及库存的双重压力,已到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

  业内专家称,这绝非危言耸听,目前看,中小房企、项目房企的转让,与去年同期相比增加了46%。

  资金紧张 长时间进来的钱少

  出去的钱多

  数据:

  河南省统计局的数据显示,2011年,全省房地产开发企业资金来源3251亿元,资金来源增速低于完成投资增速6.2个百分点,完成投资占资金来源的比重达到80.6%。

  分析:

  房企的资金好比是一个蓄水池,资金来源就是流进来的水,投资就是流出去的水。资金来源增速低于完成投资增速,就意味着进来的水没有出去的水多,久而久之,蓄水池里的水位只能持续下降。

  易居中国克而瑞郑州机构分析师刘会有:销售回款及银行贷款历来是企业开发资金来源的两大重要支撑,而目前恰恰面临销售不畅及信贷门槛提高的双重压力,尤其是中小企业的资金链面临空前挑战。

  河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产研究所所长李晓峰:市场上有几种情况,有些企业本身就是现金流不足,又在郑州遇到限购,日子非常难过;而如果2008年、2009年卖得还不错,2010年抓住了销售形势的,目前过得还可以;还有一些企业,在郑州以外还有其他项目,比如建业,它的销售是在快速增加,这一类会好一些。

  河南城开集团副总经理刘铁伟:现在郑州市场上有钱的一般也就这几种:国有企业,上市公司,新密来的开发商,它背后有矿支撑。

  形势严峻

  部分企业到了售股保命的境地

  数据:

  目前,全省有资质的房地产开发企业超过7000家,其中有活儿干的企业仅4000多家,一、二级企业更少,只占全省企业的10%左右,多数企业自我发展能力不足,高度依赖贷款和民间融资,发展方式粗放,经营管理和服务水平不高。一些企业受制于资金及库存的双重压力,已到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

  分析:

  河南王牌企划有限公司董事长上官同君:“河南18地市土地信息平台”数据显示, 目前,中小房企、项目房企的转让,与去年同期相比增加了46%。同时,受河南部分担保公司事件的影响,不良土地资产变现也很活跃。

  刘会有:民间融资、置换股权等不得已的融资方式确实开始出现,但随之带来巨大的经营风险。

  李晓峰:7000家、4000家这两个数字存在出入也正常。这里有几种情况,有的是注册之后就没开展业务,有的是把一块地开发了、卖完了,也没再拿到地,公司也没注销,这样就等于仅剩下了一个壳,所以房地产公司的总量肯定就比有项目的公司要多。

  不过,还有另外一种情况,就是一些企业资金链比较紧张,整体上卖了项目。

  今年6月份和12月份,房企会迎来一个还贷高峰期,如果说市场销路不畅的话,影响到资金回流,就会忍痛割爱转让项目,当然,这时可能就要打折了。

  冷热不均

  90平方米以下户型仅占两成

  数据:

  全省90平方米及以下商品住宅投资占商品住宅投资的比重为23.1%,施工面积占商品住宅施工面积的26.0%,新开工面积占商品住宅新开工面积的22.7%,距70%的目标还有很大差距。

  分析:

  当前形势下,是开发商不喜欢建90平方米以下的户型吗?为什么?

  李晓峰:我国要求90平方米及以下商品房要占到70%,这个要求现在受到挑战:一方面买小户型的人都是收入不是很高的,现在保障房的覆盖面大幅度增加,他们不再去买小户型了。另外一个,在限购政策下,我有机会只能再买一套房,那我就买一套大的。

  上官同君:“90/70”政策实际上是个非常失败的政策,应该反思和调整。

  非住宅项目大幅增长

  数据:

  2011年住宅投资占房地产投资的比重由上一年的79.7%下降到77.2%,而办公楼、商业营业用房投资分别增长100.5%、23.6%,二者所占比重合计为13.4%,同比提高1.6个百分点。

  分析:

  李晓峰:这是住宅和商业地产之间存在的“挤出效应”和“跷跷板效应”。

  房地产调控政策的限外令、限价令、限购令都是为了住宅的去投资化。挤出效应就是一些开发商开始从住宅上撤离,然后进入商业地产领域,跷跷板效应就是这个地方一直是住宅价格在涨,商业地产的价格没涨,成了价格的洼地了,住宅价格涨不动了,这头不动了,那头就该起来了。

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