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换房成本日益趋高 买房一步到位成本增加多少?

来源:今日早报    发表时间:2013-03-14 10:56:08 

  买房一步到位,成本增加多少?

  国五条细则发布,房子转让要严格征收20%个人所得税的消息一出,二手房顿感压力巨大,不过这反而成为一些新楼盘宣传自己的一大卖点。

  “宁可选择好房一步到位,也不愿挤破头皮忙着避税”、“不断换房多交首付还交税,不如选择幸福一步到位”……近日,杭州下沙某楼盘针对意向客户,发出了上述宣传口号。而新政下,买房是选择临时过渡,还是咬咬牙一步到位,确实成为不少购房者思考的全新话题。

  有楼盘喊出一步到位口号

  下沙的这个楼盘,最近在推的是一批小高层房源,户型分89、120、137平方米几种,目前销售均价约12000元/平方米。而这些广告语,主要针对的是其120、137平方米的户型。

  为什么要打一步到位的概念?该楼盘一位负责人表示,主要是结合最近一段时间国五条细则出炉的热点,如果二手房今后转让要征收20%的个人所得税,那么购房者的换房成本将大大增加。

  “本来二手房转让要缴纳的税费就比买新房要高,个所税再严格征收,那就更多了。这段时间不少二手房的卖家买家都因为避税赶着交易,房地产(行情 专区)交易中心人山人海,真是挤破了头皮。如果房子已经足够大,就不需要考虑这些问题了。”

  据这位负责人介绍,最近这段时间以来,来现场了解大户型房源的客户,确实在慢慢增多。不过这些客户到底是因为看到了广告,还是确实是受到新政影响调整了购房计划,还没有办法统计。

  与此同时,还有一些楼盘则借着今年房产税要扩容,杭州有可能成为新一轮房产税试点城市的传言,大做文章。“房产税不针对存量房、而只针对新购置房源的可能性比较大,所以现在下单买大户型,一步到位是比较好的时候。”在杭州城东一个楼盘处,销售人员这样告诉记者。

  一步到位需要多付多少钱

  购房者一开始想要买的只是一个过渡型的小户型,现在为了规避税费,想要买更大面积的房子,需要多付出多少成本?

  以同一个楼盘三套面积分别为90、120、140平方米的房源为例,不考虑楼层、地段等因素,假设售价均为12000元/平方米,购房者为首次置业,首付3成,等额本息方式贷款30年,贷款利率为2012年7月6日后利率下限(85折)。购房成本分别如下。(见表一)

  

 

  也就是说,如果原来要买的是90平方米的房子,现在想要增加30平方米,购房者所要多付的首付款是10.8万元,30年按揭年限,每个月要多缴纳按揭款是1441元。

  当然,如果想要换成140平方米,成本显然还要高。当然值得注意的是,上述数据是在贷款利率打85折、比较理想的状态,如果利率还要上浮,那么购房者所要多支付的成本,还要更高一些。

  换房需要增加多少成本

  那么,如果购房者一开始还是买了小户型,过几年想要换房,换房成本又要多少?

  以购房者购入一套90平方米户型为例,均价12000元/平方米,总价108万元,过几年后,购房者想要将它卖掉,换成一套120平方米的户型,不过整体价格上涨了10%。也就是说,购房者卖掉小房子,总价可以达到118.8万元,赚到10.8万元差价,而买新房,则要支付158.4万元总价。

  如果这套房子是家庭唯一生活用房,那么他作为卖家和买家,需要多支付的税费如下。

  若房子满五年,因为房子是90平方米,是普通住房,则营业税及附加免征,个所税免征;若房子没有满五年,则营业税及附加为118.8万元×5.6%=6.65万元,个所税为10.8万元×20%=2.16万元。总共是8.8万元。

  他作为买家所要多支付的成本,则主要体现在首付和利率上面。因为已经是第二套房,目前执行的是首付6成,利率上浮10%的政策,以一套120平方米的户型,分别是首套房和二套房,采用等额本息方式贷款30年为例。(见表二)

  

 

  假设二套房政策更为严厉,首付7成,利率上浮20%,那么购房者购买二套房时,所要支付的首付款会更多。(见表三)

  也就是说,在上述前提下,如果购房者手上只有一套普通住房,且过了5年期限,那么他要为处理第一套房所要支付的成本可能不多,不过在购买第二套房时的付款压力会比较大,当然,每个月的按揭款则会减少。每个购房者的情况可能不尽相同,但是换购第二套房的压力,总体来说要更大一些。

  一步到位到底现不现实

  从单纯的数据上来说,买房再换房所要支付的成本,确实要比一下子就买到终极住宅,整体要大得多。但是,真正要实现一步到位,显然并没有那么简单。

  “房子是大宗商品,购房者常常是倾尽了所有积蓄,甚至还要寻求亲戚朋友的帮助,好不容易才拼凑出一个小户型的首付,每个月的按揭款也是算得很紧,如果又一下子多出这么多钱,确实很难。”一位开发商表示,虽然一个中等户型跟一个小户型的总价,可能只差二三十万元,首套房的首付只差十来万,每月按揭款也就多个1000多元钱,但是对于经济实力普遍不是很好的首次置业者来说,却不那么容易能拿出来。

  而在协安房产营销总监胡军辉看来,小换大这种趋势虽然还不明显,不过个案已经有所显现。这种个例主要体现在购房者适当地增加一些购房面积,但幅度不大。比如购房者把原本70多平方米的小二房,改成90平方米的小三房,又如有些客户本来买90平方米,后来更倾向于买110平方米的户型,因为换房成本确实存在,所以一些客户在买房时,会以一个更长的时间段去考虑,比如可以住10年甚至更长,以尽可能减少换房频率。

  此外,胡军辉还建议购房者,因为限购限贷政策没有取消,改善型房源整体去化情况依旧不是很好,甚至在一些楼盘中,出现地段、景观资源更好的大户型价格,比小户型要低上很多的情况,购房者不妨也留个心眼,如果总价相差不是很大,确实也可以考虑一下买更大一点的户型。

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