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如何在10年间让房产价值1亿(2)

来源:好运Money+    发表时间:2013-05-21 11:42:54 

  张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些,想买两套,于是想到要贷款。他把17万元分成了两份,付了两套房子的首付款:一套是一室一厅,首付8万元;一套一居室,首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理,一般的中介公司甚至没有直接和银行(行情 专区)对接办理住房按揭贷款的业务。

  当时大部分人仍然觉得单价5000元/平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看,那时的房子租金都很高,非常值得买。张启胜的这两套房,买来就出租,月租金分别是1600元和1300元,年投资回报率是12%和11%。而现在,全上海都找不到回报率超过4%的住宅。

  但那时候很多人不敢买房,以致更多的人后来后悔没有在那时买房。

  1997年东南亚金融危机过后,香港楼市经历了一轮暴跌,海南的资产泡沫破灭,广西北海留下了一堆烂尾楼,上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌,都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。

  张启胜也受了这种氛围的影响,有点怕房价跌。为了安全起见,他2005年之前买房子很少贷款,“只要不贷款,房价跌了也不怕变成负资产,而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处,2005年上海的房价暴跌过一次,有两个人因为买房太多贷款太多,房价暴跌了贷款又还不上,崩溃之下跳楼自杀。

  从2004年开始,张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后,张启胜对只买这样的房子不满足了,他要买新一点的房子。

  2005年,上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元,一套两居室的房子至少70万元。同时,他的房子都涨到30万元至40万元,普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房:卖掉一套,加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年,他买了近20套次新房,都是两居和小三居,每套总价60万元至80万元,范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。

  虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉,但租金却没有相同幅度地上涨,60万元的房子月租金4000元,回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候,回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅,租金是1900元。

  租金回报率的下降,没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑,因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。

  2006年至2007年,作为2010年世博会的基础建设部分,上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁,周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点,开始琢磨地铁房、期房。

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责任编辑:朱丽文

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