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如何在10年间让房产价值1亿(3)

来源:好运Money+    发表时间:2013-05-21 11:42:54 

  他买房的思路并不复杂,从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。那两年他陆续在宝山大华、宝山顾村、嘉定江桥买了近10套房子,每套总价70万元至80万元。近10套房子里一半贷了款,一半全款支付。2007年底至2008年,美国次贷危机的影响开始波及中国的金融业和实体经济。2008年房价很快下跌,张启胜买的房子也开始下跌。但是因为贷款不多,只占到这些房屋市价的25%以内,他并不急着脱手,打算等等看。

  张启胜很快等到了国务院在当年10月底出台的购房优惠一揽子政策:卖房营业税免征期限从持有5年改成持有2年、住房商业贷款利率7折。这些在他看来都是市场要大幅上涨的大利好,于是在那三个地方又买了10套期房,而且这回还特别挑选旭辉、大华等名牌企业开发的期房。这10套房子,每套房子都贷了款,而且贷款比例前所未有的都超过了房款的50%,“当时7折的商业贷款利率只比公积金贷款高一点点,多划算啊。”

  这些优惠和4万亿投资计划一起,推动了2009年最疯狂的一轮房价上涨。他在2008年买进的房子经历了2009年这轮行情,涨价近100%。

  从2003年买第一套房,到2009年结婚之前,张启胜投资房子甚至不分自住和投资,只要价钱合适的,自己正在住着的房子也说卖就卖,在那几年里他一直在不停地搬家。

  如果2010年开始,没有接二连三地出台“营业税免征期限2年改5年、第二套房限贷、第三套房限购、征房产税”的调控政策,张启胜可能还会继续投资住宅。这一系列政策针对的正是像他这样的投资者。但当一个房地产投资者的资金雄厚到一定程度,政策只能改变他们的投资方式和方向,并不能阻止他们投资。

  他不能再买住宅,卖掉手里的一些房子也要缴税。他能涉足的还有不被调控的商业地产,从2011年开始,张启胜逐渐把30套左右的住宅,调整成了住宅10套以下,商铺20套以上的结构。买商铺时他对地段的要求更高,一定要是静安、北外滩这类黄金地段的成熟社区商铺,并做长期持有赚租金的准备。他的公司还有200家门店要管理,为了不被这30套房子尤其是20多套商铺分散太多精力,张启胜又注册了一家资产管理公司专门负责这30套房子的买卖、租赁和日常管理。这些商铺带给他的是每年5%以上的投资回报,即每月数十万元的租金。

  临近分别时,他从车子里看见了一个楼盘,“前面那幢楼看见了吗?静安枫景苑。2002年开盘的时候,这里的房子卖8000元/平方米,100平方米就要80多万元。报纸上都说它贵,我也觉得贵,那会我买房的胆子也不够大。如果当时付个首付,贷款买下来租给外国人,月租金1200美元,按当时1:8的汇率,一个月光租金就能收1万元。知道现在卖多少吗?600万元!”

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责任编辑:朱丽文

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