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中信·舒斯贝尔“三拍”保底

来源:上海证券报    发表时间:2013-05-10 09:01:38 

  5月3日,中信·舒斯贝尔项目的第三次土地使用权拍卖终于有了一个“保底”的结果。分拆地块拍卖后,其中两块以3.02亿元和1.09亿元的拍卖底价拍出,基本覆盖中信信托此前给舒斯贝尔发放的4.13亿元贷款,而流拍的另一地块或将于半个月后另行处置。

  作为典型的房地产信托案例,中信·舒斯贝尔项目从一开始风险暴露,到作为受托人的中信信托通过司法途径积极处理,却依然选择对投资人先行兑付,给我们留下了诸多思考。受托责任并不止步于贷前审查和风险揭示,还将贯穿持续管理、资产处置以及信息披露的整个过程。

  拍卖一波三折

  “有建筑物的那块流拍了,其他两块都拍出去了,总体还算不错。”电话那头,负责本次拍卖的山东齐鲁瑞丰拍卖公司封经理这样告诉记者。

  根据拍卖公司此前公告,在中信·舒斯贝尔项目第一次土地使用权拍卖流拍之后,第二、第三次均设计为分拆单独拍卖。

  此次拍出的为青房地权字第201085506、201085508号和青房地权字第201032785号的两个地块,最终都以底价3.02亿元和1.09亿元成交。另一编号青房地权字第201030818号地块则因存在地上建筑物债务纠纷而未有竞买者竞拍。

  这个结果或在各方意料之中。

  中信·舒斯贝尔项目的首次土地使用权整体拍卖是在今年的1月8日,虽然当时的竞买参考价7.89亿元仅为2010年项目发行时土地评估价的61.88%,但当日并无竞买者交纳保证金,甚至没有真实竞买人到达拍卖现场。

  此后,原定于4月10日进行的第二次拍卖因债务人对拍卖价格存有异议而被迫取消。接近舒斯贝尔方面人士表示,第二次拍卖底价为6.46亿元,较第一次拍卖底价折价18.13%,“舒斯贝尔一直认为7.89亿元已经是低估了,再折价就是贱卖了”。

  在第二次拍卖开始前,舒斯贝尔为力保土地权益,曾运用包括媒体举报、诉讼中信信托违规操作行为等多种渠道阻挠拍卖进行,不惜与中信信托“鱼死网破”。而最终的结果是,拍卖事项在4月15日公告将再度进行,这与相关人士“高院已作出裁决:舒斯贝尔的相关申诉被证不实”的说法相吻合。

  但从第三次拍卖公告中不难发现,债权人也因为债务人的强力阻挠在拍卖价格上做了让步。公告显示,上述三地块在第三次拍卖中作价7.22亿元,若算上被剔除拍卖的与证号为“青房地权字第201030818号”地块相关的地上建筑物(价值6860万元),第三次拍卖价格与第一次基本持平。

  沪上一信托公司法务主管表示,“通常来说,如果第一次拍卖流拍,第二次拍卖价格将在第一次拍卖底价基础上折价10%,若再流拍,第三次拍卖就再折价10%。像中信·舒斯贝尔项目这样的情况,基本可以判断债权人和债务人双方对拍卖价格进行过重新评估,双方也都对拍卖参考价做出了让步”。

  “四宗罪”之谜

  为了在拍卖过程中尽可能保留土地权益,中信·舒斯贝尔项目相关融资方青岛市舒斯贝尔房地产开发有限公司和青岛乾正置业有限公司在给某媒体的《致媒体函》材料中历数了中信信托的“四宗罪”。

  第一条叙述的,就是在2010年8月24日信托计划成立之时,舒斯贝尔房地产开发有限公司尚未拿到青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权。该地块的登记时间为2010年10月19日,土地证号为“青房地权字第201085506、201085508号”。

  在舒斯贝尔看来,中信信托一开始就违反了银监会2010年2月11日发布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中关于“信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足"四证"齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件”的规定。

  在这一点上,某信托公司资深法务人士表示,“如果在舒斯贝尔拿到该土地证之前,相关信托款项一直在中信信托一方的信托账户上,那么即便信托产品成立在前也并没有太大问题”。因为,信托产品在资金募集时就已经设定好资金用途,如果在一段时间内由于某种原因无法运用,投资者依然能够按照信托合同中的“补偿条款”获得收益,“这在信托合同中都应该写明”。“信托资金都是分批打给融资方的,只要在合规之前,资金没有打到舒斯贝尔的账上,还在中信信托的控制范围内,就不能算作违规”,上述法务人士这样说。

  事实上,中信信托事先对此已有防范。根据信托交易文件约定,“转让价款之日起3个月内未取得该项目之《国有土地使用权证》,则受托人有权要求舒斯贝尔返还1.2亿元初始投资及相应投资收益。合同中还约定,如目标公司出现重大违约情形,导致本信托计划利益无法实现时,受托人决定终止投资计划的,则信托计划进入处置程序。”

  其中,“如违约即终止计划,进入处置程序”正是舒斯贝尔控诉中信信托的“第二宗罪”。根据舒斯贝尔方面的说法,在信托计划发行之后,该房地产项目一直在动工建设,但在2011年年中,在中信信托的单方面要求下,当地国土资源居对公司开出了停工通知,开发区建设局不批准施工许可手续,导致该项目施工无限期搁置,自然无法完成开发以获取收益。

  对此,中信信托的说法是,舒斯贝尔一开始就出现了资金挪用的情况,存在严重违约。中信信托中途申请查封资产以及后续申请执行拍卖,都是按照合同事先约定依法办事。

  记者咨询从事房地产经济纠纷方面的法务人士获悉,“一般而言,在信托项目成立之初,债权人都会对抵押资产进行强制公证,是正常的风控手段,在中信·舒斯贝尔项目中应该就是这种情况。至于是否申请查封,何时申请拍卖,要以项目进行的情况而定”。

  2011年,北京市方圆公证处支持了中信信托的说法,认定项目方违约,需进入土地拍卖流程,之后给山东省高级人民法院发出执行书。由此,山东高院查封了青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司位于黄岛区的200亩土地的土地使用权,查封期限两年,自2011年8月18日起至2013年8月17日止,查封期间未经高院允许,不得有租赁、转让、抵押等处分行为。

  事实上,舒斯贝尔控诉中信信托“第二宗罪”发生的逻辑在于,舒斯贝尔若挪用资金在先,中信信托作为受托人就有权终止投资计划,启动处置程序。一旦中信信托申请查封资产,舒斯贝尔就将被迫停止项目施工,也就无法按进度开发并实现收益,也就无法对信托计划到期还本付息。之后中信信托就必然申请拍卖资产,舒斯贝尔就必然失去项目权益。上述恶性循环是否成立的关键就在于,舒斯贝尔是否挪用了资金?

  按照舒斯贝尔的说法,中信·舒斯贝尔项目募集的5亿元,最终到达舒斯贝尔账上的也只有4.13亿元,这4.13亿元资金中,1.8亿元支付给青岛华金置业有限公司,1亿元还给青岛银行,1.3亿元给青岛市国土资源局支付土地出让金,“这些都征得过中信信托的同意”。但中信信托则坚持表示并未同意舒斯贝尔的上述资金去向,另从舒斯贝尔利用信托资金的流向来看,也未有资金投入到工程实际建设中去。

  由于没有更多的信托交易文件细节披露,尚且无法判断双方的说法孰对孰错。也因为舒斯贝尔最终只从中信信托获得了4.13亿元资金,却要按照5亿元进行本息支付,引出了舒斯贝尔控诉中信信托“第三宗罪”。双方一直就此纠缠不清,也最终导致了合作破裂。

  相比之下,舒斯贝尔控诉当项目最终走向拍卖程序时,拍卖参考价7.89亿元较2010年时的土地评估将12.75亿元折价过多“有贱卖之嫌、中信信托目的不纯”则容易解释的多。法院对土地评估公司一般采用名单制管理,按照司法程序,执行法院应通过摇号随即选取评估公司进行评估。至于为何前后两个土地评估价有较大差距,一个解释是土地公允价格随着评估时间的不同而存在市场差异,其二便是不排除信托公司在项目成立之初为了吸引投资者而有意做高估价。

  保底成功

  舒斯贝尔土地使用权已于5月3日一锤定音,但事情却没有就此结束。

  根据中信·舒斯贝尔信托计划的产品结构,该计划在满足6个月追偿期后,已于今年2月24日到期。有媒体报道称,中信信托已经完成对该计划自然人投资者的兑付,且并未说明兑付资金来源。记者就此向中信信托求证时,中信信托并未给出明确答复。

  由于本轮地块是分拆拍卖,其中两块以3.02亿元和1.09亿元的拍卖底价拍出,基本可以覆盖中信信托此前给舒斯贝尔发放的4.13亿元贷款,中信信托起码获得了一个“保底”的结果。山东齐鲁瑞丰拍卖公司封经理表示,“另一块流拍的地块因有建筑物债权纠纷,不太容易有人接盘,之后怎么处置要看法院的意见,或许半个月后会再拍卖”。

  作为典型的房地产信托风险暴露的案例,中信·舒斯贝尔事件虽已接近尾声,却仍给我们留下了诸多思考。

  随着房地产信托自2012年进入兑付高峰,越来越多的信托公司选择通过司法途径解决兑付危机,履行受托人职责。

  从中融·青岛凯悦项目到安信·温州泰宇项目,再到中信·舒斯贝尔项目,我们看到信托机构在风险化解过程中的积极态度,也看到交易对手之间或多或少的合作共赢抑或博弈妥协。维护资金委托人权益,不仅仅体现在产品设立之前的风险审查以及产品推介期间的风险揭示,更体现在信托公司在产品运行过程中的持续管理能力,风险暴露后的资产处置能力,以及对重大事项及时充分的信息披露。

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责任编辑:王倩(实习生)

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