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三成首付一刀切 消费贷曲线购房有漏洞

来源: 21世纪经济报道    发表时间:2010-10-12 

第二波楼市调控,房贷政策又成先行军。

  10月11日,广州、深圳、成都等城市多家大型商业银行人士均表示,已在9月30日收到总行下发的执行通知,即日起严格按照国家规定,房贷首付上调至30%及以上,暂停第三套及以上房贷。中小银行的传达过程稍慢,但已接到类似内容的口头通知。

  对于大量已经递交贷款申请,但尚未审批或放款的“过渡型”房贷客户,各银行执行新规的时间节点不一,大致分为三类:一是以批贷时间为准;二以放款时间为准;三以贷款合同签订时间为准。深圳地区受此影响,可能有近3000名客户因不能贷款而退房。

  某大行广州分行人士表示,由于第三套房贷停贷,将影响到本已拮据的房贷量。另一大行深圳分行副行长透露,总行年初给该行定出80亿元的新增房贷任务,目前仅完成32亿元。深圳等城市的“限购令”一出,要达到本年度房贷的预定目标已成“不可能完成的任务”。

  “三成首付”一刀切

  调控严令出台,商业银行的反应迅速,一线城市率先进入政策落实期。

  广东某国有大行从9月30日起停止发放三套房贷,针对首套客户,此时点之前,购房面积在90平米以下,信用资质良好的客户,首付可以两成,只对外地没有纳税证明或社保证明的客户拒贷,但今后变为“三成首付”一刀切。

  “住房按揭业务本已节节下滑,未来形势更不乐观。”深圳一股份行人士无奈地说,该分行的新增住房按揭业务连续多月以平均2亿的速度下滑。

  对于前述“过渡型”客户,即使是同一家银行的不同分行处理方式也不同。比如招行北京分行房贷人员表示,会把贷款批准的时间作为划分执行新政策的分水岭,购房人的贷款申请还未批准下来的话,将按照新政执行,贷款人将要补交首付款;但招行深圳分行负责人称,以放款是否下发为准,未放款客户严格按新规执行。

  深圳这批“过渡”客户数量不小。“十一”黄金(1350.90,-3.50,-0.26%)周期间,深圳市新房成交量出现井喷式“暴涨”,达到2313套,是去年同期的3.5倍。而9月份深圳共销售新房5416套,日均180套,与8月份相比成交量大幅增加82%。

  “估算近期约有3000名客户申请不到房贷将退房。”深圳一名银行人士说。虽然扼杀了一部分正常的自住需求,但投资客所受打击较大,可能给市场带来降温效果。

  在二线城市如成都,房贷新政亦得到较好推行。中原地产四川分公司一位高管表示,从与其合作银行的情况看,银行已不敢突破首套首付比例,二套首付也不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍,三套房贷暂停。

  不过,在外地人购房方面,成都的政策相对宽松。中原地产人士称,只要户口属于四川省范围内,在成都当地买房均可以享受当地人待遇,申请贷款时不用提供纳税或社保证明。

  漏洞犹存

  “在严格的问责制度下,银行以往‘擦边球’的做法大大减少了。”广东一位银行房贷业务人士说。

  一股份行深圳某支行房贷经理称,以往该行给予客户两成首付,七折利率的条件是,购买50万元的理财产品,或开立以该行为托管银行的股票账户等,现在都被禁止了。该行全年的房贷额度都已放完,10月份以来她还未上报一笔房贷申请单。

  借道消费贷款的“曲线房贷”通道也越来越窄。多家银行人士明确表示,会严格按照国家规定,禁止消费性贷款购买住房,限制消费贷额度。有消息称,沪上部分银行甚至将在一段时期内暂停受理消费贷款。

  知情人士透露,深圳市场上的消费贷用于购房并没有完全停止,部分购房者以房产证在手的住房作抵押,假意购买商铺或写字楼,获得贷款后即用于买房,“部分银行受条件所限,税务部门发票辨识系统亦不到位,银行审核和贷后用途监控较为困难”。

  成都一家城商行支行行长亦告诉记者,目前成都在消费贷款用于购房方面并没有完全堵死,一些银行仍然在做。

  记者以购房者身份向中行成都分行的一位客户经理咨询消费贷款用于购房时也获得了证实,“做是可以做,不过贷款年限只能办5年-7年,利率上浮15%,从年限和利率来看,跟二套房贷的政策相比优势并不大。”她说。

  如果客户要降低首付贷款,仍可通过中介公司、评估公司的通道来部分解决。深圳某银行个贷负责人表示,在二手房贷方面,一些中小银行仍可能允许做高评估价多放贷款,尤其是在一些实行“阴阳合同”的城市,国土部门按房产证上的原价过户,无法知悉具体成交价格,“超贷防不胜防”。

  “认房又认贷”的配套措施跟不上调控步伐,一定程度上阻碍了新政效果。某股份行分行副行长直言,“认房”如何做到以家庭为单位仍存难点,征信记录系统与婚姻状况、户口本之间有滞后效应,联合买房如何认定,本市房管局系统查不到外地购房记录等等,都亟待理清。否则,新政或更将催生造假行为。

  10月11日,记者以外地购房者身份到成都一楼盘咨询,该楼盘相关人士表示,外地人买房有规避办法,可通过一些私人关系帮忙办理社保证明,银行如果不向社保部门去查证即可蒙混过关。

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