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香港天价豪宅 “退房”迷局

来源:第一财经日报    发表时间:2010-07-12 

  公众原本期待今日能上演大地产商、恒基地产(00012.HK)主席李兆基被香港特区立法会议员们“围攻”的好戏,但未能如愿。

  恒基地产(下称“恒地”)7月8日发布声明,拒绝接受立法会邀请,决定不派出任何代表出席立法会就其旗下物业“天汇”相关交易召开的特别会议。

  7月5日,在香港立法会房屋事务委员会针对“天汇”的特别会议上,香港特别行政区运输及房屋局局长郑汝桦,向包括《第一财经日报》在内的媒体表示:目前已有包括香港警方在内的多个执法部门,就“天汇”事件进行调查。

  “政府的立场一直很清楚,不能接受有发展商在销售过程中"作假"。”郑汝桦说,如果开发商的答案并非全部的真相,警方会详细调查,解开这些疑团。

  从全球最贵公寓,到被香港传媒和立法会议员穷追猛打,再到成为香港警方及执法部门调查对象,恒地开发的豪宅公寓“天汇”,在八个月里从天上掉落凡间,至今仍是迷雾重重。

  买家身份始终是谜

  故事主角——港岛区西半山分层式豪宅“天汇”,在去年10月创下每平方英尺售价7.13万港元,即约每平方米人民币62.74万元的全球天价纪录。这一纪录由“天汇”68楼A室缔造,该套公寓销售总价约为4.39亿港元。

  然而八个月后,这一纪录却无疾而终。恒地今年6月16日公布,“天汇”24套已签约公寓中,包括68楼A室在内的20套公寓,均以取消交易告终。

  根据签订的买卖协议条款,恒地没收取消交易的20套公寓的订金,即房价5%共1.33亿港元。20宗交易最终取消,给恒地带来的损失约为7.34亿港元。

  外界质疑这是恒地为造势而制造的虚假交易。

  去年11月,本报即报道,“天汇”豪宅买家刻意保持神秘。香港土地注册处登记成交资料显示,24家香港本地有限公司登记购入“天汇”24套公寓,然而这些香港本地有限公司,却由4家英属维京群岛注册的海外公司持有。

  其中,全球纪录创造者68楼A室,由一家名为“财金有限公司”的香港注册公司持有,注册资本金仅为1港元。这家公司的法人董事是在英属维京群岛注册的READY-MADE INCORPORATION LIMITED,个人董事的真实身份无从查证。

  令人回味的是,当时恒地营业部总经理林达民向传媒透露,买家操着浓厚的普通话口音,可能是内地超级富豪。事实上,去年香港港岛区半山豪宅价格飙升42%,内地买家一掷千金购买豪宅的消息不绝于耳。林达民的“无意”透露,与市场情况似乎相当吻合。

  而香港媒体则发现,斥资11.6亿港元购买6套“天汇”公寓,包括最贵公寓的,是现年42岁的香港人、前新城电台DJ、现金谷科技总裁秦善文。秦善文还担任以“富二代”为主力的香港青年联会副主席,他承认购入“天汇”6套公寓,但表示是与其他人合资,组成“天汇投资团队”,并指很多内地豪客有意洽购天价公寓。

  李兆基则称,秦善文只是买家授权作为签署代表。其间,又有报道指真正海外买家是越南华侨朱立基,而朱立基拒绝回应。今年6月1日,李兆基公开对传媒表示:“天汇”买家是一个有钱人、是一个外地富豪,不是内地也不是香港的,6月16日可以揭开谜底。

  然而,6月16日揭开的,却是“天汇”最终只有4套公寓成交、20套取消交易的谜底,秦善文与其“天汇投资团队”购入的6套公寓也无一成交,5%订金被恒地没收后离场,买家的真实身份也随之最终成谜。

  善待买家为哪桩

  按照香港房地产市场惯例,如果买家取消交易,开发商除没收订金外,如重售价低于取消交易的发售价,开发商有权利向取消交易的买家追讨差价。而此次恒地宣布,只没收5%订金不追差价。这也是外界怀疑恒地与买家有特殊关系的原因之一。

  在今年6月30日的声明中,恒地解释说,20个未成交单位的买家均为1港元注册的有限公司,所以进行法律诉讼并无意义。恒地表示,相信公寓重新出售价格不会低于取消交易的价格。李兆基也早在取消交易当日强调,不会减价出售“天汇”豪宅。

  自去年10月份创出全球最贵公寓纪录后,香港特别行政区政府明显加强了对豪宅的监管。去年10月25日,香港金管局宣布,将2000万港元以上的豪宅按揭成数上限,由原本的七成降至六成。

  从今年3月18日至6月28日,香港地政总署七次向恒地发函,查询了解“天汇”交易情况,恒地均作出书面回复,并在7月5日将七次书信往来呈交立法会审议。

  7月5日,香港立法会议员涂谨申向包括本报在内的记者透露,综合七次信函往来,地政总署对“天汇”交易提出的主要质疑包括:24套公寓需要延期成交,竟然只用口头协议,且延期时间含糊不清;24套公寓买家,竟然由同一个授权人代表向恒地表示延期成交;恒地并未向买家表明,若延期导致损失可以罚收利息的权利。

  然而最令政府不解的是,20套取消交易的公寓中,有18套公寓的买家已经支付房价的10%作为订金,其中的2套公寓,买家已经支付房价的15%作为订金。恒地却只没收5%订金,将其他款项归还给买家,并承诺不追收差价。“难道恒地觉得钱是臭的吗?”涂谨申质疑,为何恒地如此善待买家。

  有资深楼市炒家指出,专业炒家在交易中一般会使用自己的律师。但在“天汇”交易里,所有买家均使用恒地御用律师罗文锦律师行,令人怀疑买家和卖家之间关系紧密。

  虚假交易做高股价?

  香港民众、媒体和特区政府均对“天汇”交易持怀疑态度,人称“四叔”的李兆基早在今年3月份就宣称:百分百保证“天汇”并不涉及虚假成交,买家百分百是“外人”,并非公司关联人士。爱好给散户提供公开投资建议的李兆基,甚至开出赌盘,指如果查出是虚假成交,会以“一万赔一百万”。记者了解到,确有好事者向李兆基寄出一万港元,但被原封不动退还。

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