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一线城市楼市成交急跌价格坚挺 媒体呼吁再发力

来源:南方日报    发表时间:2010-04-28 09:25:44 

        周一,住房城乡建设部对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,作出了有关规定。

  类似住建部的规定可谓“毛毛细雨”,自“新国十条”面世以来,一直没有消停。同一天,新华社发表《重拳之下,楼市“混沌期”还能持续多久》的评论,呼吁调控政策继续发力。从而引发了对政策走向猜测。

 

  尽管最新公布的数据显示,一线城市房地产交易价格并未明显下跌,且在去年业绩支撑下,房地产商豪言不降价,但未来的政策,尤其是税收政策,极有可能带离楼市走出“混沌期”。

  一线城市成交量急跌

  深圳跌64%北京跌45%上海跌38%广州跌2%

  在疾风暴雨的调控政策之后,房地产的行情逐渐走入观望状态。来自中国指数研究院的一周监测数据显示,上周在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。

  在土地交易方面,中国指数研究院数据信息中心监测显示,上周监测的20个重点城市共推出土地52宗,环比减少17%;推出土地面积236.6万平方米,环比减少48%。其中,住宅用地共推出18宗,环比减少22%;推出面积72万平方米,环比减少68%。

  而在土地交易大幅缩水的时候,3月份接连拍出“地王”的北京,首先土地流拍。

  不过,和一般拍卖因起拍价格过高而流拍不同,该地块的流拍应归功于北京市实行的“招拍挂新招”。

  4月16日,北京市国土资源局表示,将完善商品房住宅用地“招拍挂”的出让方式,更多的采用综合评标方式,不再是“价高者得”。开发商报价在综合评标的100分中只占25分。同时,在评标过程中将设定地价合理区间,开发商报价高于这一区间,也无法加分。

  据北京媒体报道,位于房山区窦店镇的地块,是今年3月北京暂停热点地区高价低交易之后首块开拍的居住用地。经过现场竞价,该地块最终报价为20400万元,折合楼面地价4717.7元/平方米。而据土地部门透露,该地块已经预先设定了4700元/平方米的上限,但该数值事先并不公开。因为最终报价超出这一上限,该地块最终“流拍”。

  中国指数研究院有关分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。

  房地产商硬撑

  部分城市房价不跌反涨

  尽管土地交易下降,而房价并未松动。从商品住宅成交情况来看,尽管成交量普遍下挫,但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。

  据悉,上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米,环比下跌50%,但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%,成交均价创下历史新高。北京新开楼盘同样没下调房价。据北京中原地产统计,下月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米,比本月以来的开盘均价上涨35%。

  中国社科院工业经济研究所曹建海在接受本报记者采访时表示,受益于2009年地产行业的火爆,房地产开发企业即使吃老本,也能撑上一阵,至少暂时不会降价。

  SOHO中国主席潘石屹周末在清华大学举办的一个经济论坛上表示,2009年市场销售太火,房产商手中握有太多现金,沪深两市70%的上市房地产企业手上现金超过100亿元,房地产商主动降价可能性很小。

  潘石屹认为,新政对投机者的打击作用不会很大。他还表示,在此次新政后的博弈中,房地产商相对有利,地方政府受到的冲击最大。“因为他们(地方政府)很多地块刚刚七通一平,负债很高,正准备卖个好价钱,结果市场要下来了。而房地产商账面上都是上百亿元现金,抗风险能力强,不会轻易降价。”

  而房地产企业近日不断发布的数据也给潘石屹不少底气。据悉,房地产上市公司在2009年业绩整体好转的基础上,今年一季度继续保持增长态势。其中,万科实现净利润11.27亿元,同比增长46.54%;冠城大通实现净利润1.43亿元,同比增长481.91%;世联地产实现净利润8121.52万元,同比大增9032.78%。

  下一把火烧向“税收”?

  房产税可能成为备选

  房地产企业的高调,让很多人担心,调控政策是否能收到实效。新华社发表的《重拳之下,楼市“混沌期”还能持续多久》也提到,有专家担心,目前的政策只是灭火,但是不一定能起到持续的作用。房地产信贷业务占到银行信贷的三分之一,调控新政令银行业务出现萎缩,一段时间后是否会出现“灵活性调控”很难说。政府应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力,防止调控政策重蹈“房价短期调整迅速反弹的覆辙”。

  显然,始于2010年初的地产调控棋局,已走到中盘,下一刻棋子布局何方,极有可能决定胜负。从高层的表态以及地方政府的举动,税收政策将是未来政策候选项里最重要的棋子。

  4月14日,温家宝总理在国务院常务会议上提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策的要求。不少专家透露,有关部门确实在加快这项工作,但是,由于很多意见没统一,具体怎么做,还没有最后定论。

  曹建海对本报记者表示,房地产税未来有两个方向,一是在消费环节,比如征收物业税或者特别消费税;一是在收益环节,征收增值税。

  近日,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也对外表示,未来的调控中,资本金比例调整和增加持有环节的税收(例如房地产税)可能成为备选政策工具之一。

  巴认为,近期出台的政策对房地产市场的调控力度较大,但是对房地产企业的直接影响并不显着。在未来的调控中,资本金比例调整可能成为备选政策工具之一;另外,增加持有环节的税收(例如房地产税),在现有法律法规条件下也是可以考虑的,因为这可以抑制投机,促进存量房地产的盘活,从而更好地协调供求关系。

  而在新华社的评论里,也再一次提到税收政策。“如果强力消费者看好长期市场的话,会不介意某一个时期的经济杠杆调控,政策对其影响不大。因此,要彻底整治房地产市场,还需要税收政策作为配合,征收物业税或者房屋保有税”。南方日报驻京记者胡剑龙

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