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A股波澜不惊迎地方细则?

来源:中国资本证券网    发表时间:2013-04-01 15:11:58 

  京版沪版缺新意 楼市进入观望期

  随着“国五条”地方细则大限来临,上周末,北京、上海、重庆、合肥、深圳等地方细则密集落地。

  其中,京版细则明确规定,自3月31日起,北京籍单身人士限购一套房;沪版细则要求强化对离异等借款人的购房贷款资格审查,严禁发第三套及以上购房贷款;渝版细则并没有列出限购措施,但要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  尽管各地细则松紧不一,但专家认为,“细则不够细”“操作性不强”等是各地的通病,南京3月31日发布的“国五条”细则,全文只有154个字。

  严厉不及预期

  3月30日,北京市政府网站公布京版“国五条”细则,拉开了周末两天地方细则公开大幕。从各地设定的房价控制目标来看,京版细则对于房价目标控制最为严厉,细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品房价格;上海将房价控制目标设在“基本稳定”;而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“相比五天前的广东省细则,明显有新料,在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等方面有所细化与升级。”

  在京版细则中,“禁单身人士买二套房”一条引起广泛关注。不少人笑称,前阵子为躲避限购而离婚的人,此时只怕是哭笑不得。事实上,这条最严厉规定并非北京首创。

  “北京所用的政策上海在去年已经用了。”中房信分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时坦言,“就现状来看,上海对于房价调控的政策比北京要严格。但由于上海的政策一直是最严的,所以这次也没有更多政策可以追加。相比之下,广东和北京都有很多可追加的政策,因此,相比较而言,广州、北京等地出台的细则看起来要比上海严很多。”

  在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来,已出的几个地方细则调控严厉程度并不及预期。“这些细则没多少新意。”谈及细则对于上海地区的影响,尹伯成对《国际金融报》记者表示,“现在来看,上海这个细则比较温和,原则性问题比较笼统,对于许多比较关注的问题也还没有解决,下一步对于市场的影响不会很大。”

  有业内人士明言,从北京上海,到重庆合肥,“国五条”细则内容越来越空洞,预计尚未颁布细则的城市也出现同样的情况。

  细则不够细

  记者在采访中了解到,房地产中介以及购房者比较关注的还是20%个税问题,具体怎么征收?什么时候开始征收?

  “对于引起争议的这个问题,北京、上海、重庆都仅重复了国家版‘国五条’中的规定,并未明确和细化。”尹伯成表示。月底是地方细则大限,但是最关键的这条对于政府来说确实有难处。老百姓争议比较大,问题也比较多。“但是我们也可以理解,确实涉及到具体问题,尤其是对于单位福利分房来说,现在并不好办。”

  “20%个税规定在1999年就有了,只是现在才放在‘国五条’内明确提出。但是这么多年都没有真正实行,靠几天时间来调整不太可能办得到。”薛建雄对政策具体落实并不乐观。

  薛建雄认为,20%个税主要影响到的是1998年房改以后到2008年期间的房子。1998年以前的房子无法核实房屋原值,只能按照1%来征税。而2008年之后的房子涨幅并没有那么严重。“实际上也就是一部分二手房受到影响而已。2008年以后的房子在交易时做低一点价格,就可以不用交税了。也正是因为可以做低价格,1999年就有的规定没有严格执行。”薛建雄表示。

  另外,虽然多个城市提出收紧二套房贷政策,但具体的首付及利率比例并未明确规定。比如,北京仅提到二套房贷首付提高,但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。

  利空已出尽?

  “从估值角度看,房产板块对于政策的预期有了较为充分的反应。即将落地的细化政策将会继续对板块估值造成短暂的冲击性影响,但冲击将会有限,且影响的时间将会比较短,而估值的回调会构成板块的买入机会。”中原证券分析。

  东北证券首席投资顾问郭峰认为,地方版政策密集出台,地产股可能受到一些悲观影响,尤其是随着销量的下滑,这种影响会持续一段时间,但不会很大。薛建雄也认为,预计4月1日的股市会低开,出现小幅震荡后回归理性。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民则认为,新政中,20%的个税效应早就发生了,新政利空已出尽,未来房地产相应股票价格要么呈现稳定,要么继续上涨。

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责任编辑:高向宇(实习生)

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