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买动迁安置房为何钱房两空

来源:理财周刊    发表时间:2013-06-27 09:18:44 

  房价飞涨,不少人把目光投向了价格洼地动迁安置房,然而由于交易存在法律障碍,在漫长的交易过程中,有可能会出现诸如房屋被法院查封等各种突发事件,一旦出现这种情况,到时动迁安置房还能要回来吗?

  文本刊记者/邢力

  上海人张汉升(化名)是个“50后“知青,眼看着儿子正在快速“奔三”,却因自己一家三口至今蜗居在闸北区一处50平方米老公房内而难觅对象,张汉升和妻子便合计着咬咬牙给儿子在上海市郊买套房子。

  老夫妻挑中便宜安置房

  2009年年中,眼瞧着上海房价又出现了一轮暴涨,老夫妻俩便加速寻觅合适房源,然而即使把目光集中到宝山、嘉定等上海郊区,以老夫妻俩微薄的收入和家底,想要买套90平方米的新建商品房,依然不轻松。无奈之下,他们依然在等待着低于市场价的“割肉急抛房”的出现。恰巧,此时一家留有他们联系方式的中介了解了他们的情况后,给他们打来了推销电话:嘉定区金园一路上一套2007年新建的动迁安置房,房主近期基于卖房套现,但又限于国家政策,未满5年的动迁安置房不得交易,因此便委托中介愿意以低于市价10%的价格将房屋出售:具体操作办法是先私下签订房屋买卖合同,等到产证满5年后再去房地产交易中心进行过户。

  尽管无法立刻过户的情况最初也让张汉升夫妇俩有所犹豫,但到现场看过80多平方米的新房后老夫妻俩和儿子都觉得挺满意的,又了解了房东愿意作价70万元出手(当时类似房屋市场价接近80万元),正在张汉升犹豫时,中介反复提醒这样的房子一旦错过再要找到就难于上青天了,在中介的怂恿和诱导下,张汉升当即决定买下这套房子。

  2009年8月29日,张汉升夫妇和动迁房的房东刘国栋(化名)、刘国梁(化名)兄弟两在该中介处签订了所谓的《安置房抵押合同》。该合同中约定:由于买卖双方拟交易房屋未满五年不能交易过户,所以卖家同意将该房屋作价70万元抵押给卖家,待将来可办理产权转移手续时再签订正式的买卖合同并进行过户。该合同虽然名义上是抵押合同,但实质上就是一份房屋买卖合同。合同签订后,张汉升夫妇按约向被告支付了第一期房款60万元,剩下10万元等到将来房屋正式过户时支付,而卖家需要在房屋可交易后的15个工作日内配合买家完成房屋过户手续,否则属于违约。

  几天后,刘国栋便将房屋钥匙交付张汉升,张汉升拿到钥匙后立刻开始装修新房,同年12月,张汉升的儿子结婚,并于2010年3月入住这套新房。张汉升也为了却了心头一桩大事而欣慰不已。

  值得注意的是,2010年8月,刘国栋兄弟两又以父亲病重,急需资金救命为由,向张汉升借款4万元,并同意将这笔钱在房屋余款中抵扣。考虑到将来过户还需要他们配合,不想面子上难堪,张汉升便同意了。

  过户时方才发现房屋遭冻结

  时光飞逝,转眼到了2012年6月,即当时双方约定的房屋满5年后需要履行过户手续的时候,然而当张汉升夫妇按约定到嘉定区房地产交易中心查询房屋信息时,惊讶地发现自己的儿子媳妇已经住了2年多的房子居然在3个月前因名义上的房屋产权人(刘国栋兄弟)存在恶意欠债而已经被法院查封,房屋已经冻结,无法过户了!

  当张汉升了解了这一情况后,立刻打电话质问刘国栋,对方无奈之下才道出了实情:原来兄弟俩过去几年合伙投资经营的服装生意周转不灵才想起了作价卖房以筹集资金,然而过去几年内,服装生意依然不见起色,以至于他们后来想出了用多张信用卡套现以维持经营的办法,然而2012年年初,服装生意最终宣告失败,而他们所欠的多家银行的信用卡欠款也已无力偿还,银行启动了司法追讨程序后,法院便将这处动迁房给查封了。后来张汉升多次致电对方讨要说法,对方索性直接关机,以至于张汉升无法再联系到对方。无奈之下,张汉升夫妇便将刘国栋兄弟告上法庭,要求两被告协助其办理该房屋的产权过户手续。

  房屋过户梦想终成泡影

  在法庭上,原告张汉升夫妇提交了房屋房产证、抵押合同、定金收据、银行转账凭证等相关证据,以证明原被告买卖房屋一事的真实性,而被告刘国栋、刘国梁未到庭作辩。

  法院审理后发现,当初两原告与两被告签订的《安置房抵押合同》中,除了对房屋交易步骤进行了明确约定外,还约定了违约责任: 即双方签订抵押合同后,待该房屋产权证满五年后,被告不得出售给他人,也不得以房价涨跌或其他任何原因要求加价出售或拒绝履行合同。如果被告违约导致本合同无法正常履行,被告应无偿让原告居住五年,除退还已收的60万元抵押款,还需赔偿原告重新购置同等房屋的房款差价部分和赔偿原告全额装修款,并按银行同期利息的四倍支付原告购房款的利息损失。

  法院认为,从原告提供的材料看,原被告间的《安置房抵押合同》虽名为抵押合同,但其实质是一份房屋买卖合同,原、被告之间实质上是房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、法规的规定,应当认定合法有效。然而该房屋因被告原因已被法院查封,导致双方无法继续履行。在此情况下,原告仍坚持其诉讼请求,要求两被告协助其办理产权过户手续,具有法律上的障碍,故法院难以支持。2013年3月,嘉定法院做出一审判决,驳回原告诉讼请求,本案受理费80元由原告负担。

  理财金手指:安置房买卖要当心

  在上述案例中,法院在审理时已向张汉升夫妇多次释明:由于该房屋已被司法查封,因此存在极大的诉讼风险,建议原告撤诉,然而或许原告始终无法接受自己的血汗钱买下的房屋就这么丢失了获得产权的机会,还是坚决要求诉讼,最终依然落得败诉下场。因为《城市房地产管理法》第三十八条明文规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。事实上,当初张汉升夫妇贪便宜买下这套动迁安置房时,就已经为今天的纠纷和损失买下了隐患。因为动迁安置房没有房产证,无法过户,造成买方付了房款,但却无法取得房屋的产权,买方的权益处于一种不确定的状态。

  而近年来,随着房价的飞速上涨,购买有限制过户时效的动迁安置房产生的纠纷屡见不鲜。除了被法院查封外,房价上涨过快导致买家反悔,卖家家庭关系不和(如作为共同权益人的兄弟反目、夫妻离婚等)导致合同无法履行、卖家一房多卖,恶意欺诈等各种意外情况都可能会出现。因此建议购房人尽量避免购买此类房屋,如果一定要购买,在付款前也需对卖家家庭情况、信用状况、房屋产权信息等进行全面摸底,并在合同中签订较高的违约赔偿金额,以尽可能规避自己的买房风险。

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责任编辑:王倩(实习生)

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