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余丰慧:部分地方“国五条”有待细化

来源:京华时报    发表时间:2013-04-01 

  相关职能部门没有出台中央“国五条”的具体落实规定和意见,也许是阻碍地方政府出台更加细化的本地“国五条”细则的一个原因。

  余丰慧:部分地方“国五条”有待细化

  3月30日,地方版“国五条”细则纷纷出台。对比这些细则,感觉北京的细则较为具体、操作性较强。比如在限购方面,规定本市户籍的单身人士只限购买一套房;在此前被讨论较多的“20%个税”政策方面,除了规定依法严格按照个人转让住房所得的20%计征外,还规定“不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税”“个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税”。这些规定不但具体明确,而且在中央“国五条”的基础上略有从严。

  相比较而言,一些地方的“国五条”细则则显得不够具体明确,在限购、税收和信贷三大政策方面都是在简单重复中央“国五条”的内容。社会经济中的指标控制目标都应是具体的数值,而很多地方的房价控制目标却没有具体数据,而且连间接数据也没有(比如:不高于物价控制目标等)。

  相关职能部门没有出台中央“国五条”的具体落实规定和意见,也许是阻碍一些地方政府出台更加细化的本地“国五条”细则的一个原因。“国五条”细则里许多具体事项的决策权、解释权都在这些职能部门,并不在地方政府。比如税收政策归财政部和国家税务总局、房贷政策归央行和银监会。这些部门不针对征税、房贷政策出台具体实施意见,地方也就难以出台较为具体的“国五条”细则。

  还有一个问题值得关注,那就是有的地方版“国五条”细则确定的2013年房价控制目标可能导致房价不跌反涨。

  比如,合肥“国五条”细则规定,2013年房价控制目标不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。合肥市确定的2013年城镇居民人均可支配收入目标为增长13%,剔除物价增幅,最少也在10%。这是否可以理解为:合肥2013年房价涨幅不高于10%即可?

  再比如,上海将2013年度新建商品住房价格控制目标定为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。前面加了一个“根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平”的定语,而定语中各项指标都在上涨。言外之意是,2013年上海房价还可能上涨。

  在房价暴涨多年的情况下,无论从控制经济泡沫风险来看,还是从解决百姓住有所居的民生角度来分析,社会、市场和百姓希冀的房价控制目标都是房价下降,但一些地方出台的“国五条”细则与上述目标有较大的差距。在房地产市场和调控政策双重转型的“前夜”,比关注地方版细则到底能严苛到什么程度更重要的,是观照政策的刚柔并济程度。

  燕农:地方版“国五条”要刚柔相济

  继3月25日广东版“国五条”细则出台后,北京、上海以及重庆等地的“国五条”地方细则于30日落地。比较各地细则,京版最为严厉,规定禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售5年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例。

  各地“国五条”细则如期而至,却引发了诸多议论,认为细则“不细”、新意不多、力度不够、留有“后手”等,譬如“上海严厉不及预期”“重庆仅主城区限购”等均被重点观察。

  现今情势下,地方版“国五条”细则是不是越细越好,或者说越严越好,是一个颇值得思考的命题。一段时间以来,围绕着楼市调控政策,引发了很多“溢出效应”,比如“离婚为避税,结婚为买房”。由此说明,房价已经不是一个单一问题,其背后有着更深层次的“集成问题”,包含经济、社会和心理等诸多方面。是以,调控需要观照楼市背后的复杂性,体现政策对现实问题的考量和关切。这个阶段,调控细则需要刚柔相济。

  行至目前,房地产行业被学界认为已经到了分水岭阶段。来自今年政府工作报告的数据显示,到去年底,我国城镇人均住房面积已达到32.9平方米。有分析指出,根据世界各国经验,在人均住房面积达到30—35平方米之后,城镇住房的绝对短缺时代便宣告结束,住房供应进入平稳阶段。也就是说,房地产调控的政策重心,需要从新建商品房向新建房与存量房并重方向转移。如果说调控新建房需要制度刚性的话,那么调控存量房因为涉及普通市民的财产性收入,就需要相对柔性的一面。

  此外,我国将在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。不动产统一登记被寄予贯彻物权法、反腐、打击房地产投机等多重厚望,并且被视为房产税出台的必要前提。果真如此,那么房地产调控就有可能实现从过多依靠行政手段向建立长效机制的“质变”。调控的“质变”过程,一定程度上也是存量房重新整合配置的过程,需要为部分普通市民改善住房或者出售多余住房预留空间。从这一角度观察,调控政策也需要刚柔相济。

  在房地产市场和调控政策双重转型的“前夜”,比关注地方版细则到底能严苛到什么程度更重要的,是观照政策的刚柔并济程度。政策妥协性地存在一定“后手”,既说明调控任重道远,或许也是调控转型期留给市场整合配置的必要窗口。

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责任编辑:高向宇(实习生)
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