老房贷转LPR,首次调整时月供不变

2020年01月03日10:07

来源:大河报·大河财立方

  大河报·大河财立方记者 徐兵

  最近,一则央行的“存量房贷”利率政策引起社会关注。

  2019年12月28日,人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》(以下简称《公告》),推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。也就是说,老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。

  新政的转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

  公告显示,金融机构将利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知贷款家庭。所以,已购房者要多留意收到的通知。

  详解:

  啥是LPR?

  LPR全称为贷款市场报价利率,与贷款基准利率不同,LPR不是央行发布的利率,而是通过18家报价银行报价算出来的。由这18家银行对公开市场操作利率加点,再经过严密的计算操作,从而得到的市场利率,就是LPR。

  LPR一个月公布一次,可能升可能降。2019年10月8日,央行实行房贷利率的新政策,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。11月20日,LPR首次下降,1年期LPR重新降到了4.15%,5年期以上的为4.80%,都下降了5个基点。

  而在新政实施前,老的房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率,二套按照基准利率上浮20%等。这和LPR并没有关系。

  专业人士如何看?

  1月2日,大河报·大河财立方记者走访中国银行、工商银行等多家银行的贷款中心,相关负责人告诉记者,目前,暂未收到实施的相关文件。“LPR利率新政,从去年国庆节后,一直在实施中。”

  中国银行贷款中心相关负责人告诉记者,LPR是浮动的,能够及时反映市场利率变化,从国庆节后实施的LPR政策看,和过去的差不多,利率变化并不明显。

  “目前,5年期以上LPR为4.80%,以中行为例,首套房按照LPR加1.325个BP实施的,利率为6.125%。如果按以前的政策,相当于利率上浮25%。”该负责人说。

  对此,民生银行首席研究员温彬则认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为加点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

  对购房者有何影响?

  一地产分析师告诉记者,元旦期间的央行刚进行了降准,向市场释放了资金“宽松”的信号,这在一定程度上会影响到银行的利率水平。

  “第一次调整的时候,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。”该人士说。

  举例来看:

  假设小王当年买房是9折利率,实际利率是4.9%×0.9=4.41%。这个利率比当前LPR的5年期以上的4.8%,要低0.39%。如果小王和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期和重定价日仍不变,2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是4.41%(4.8%-0.39%)。

  在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%,此后每年以此类推。

  目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。该人士进一步表示,LPR是一年变一次,或5年变一次,这个可以和银行协商,但定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

编辑:申久燕